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2020宅建試験対策【宅建業法】免許制度➀免許の要否

宅建業免許の要否

宅地建物取引業(宅建業)とは、➀「宅地」「建物」に関する➁「取引」を③「業」として行うことをいいます。

そして

宅地建物取引業(宅建業)を行うためには免許が必要!

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宅建業の免許が必要か否かは、「宅地・建物の取引を業として行う」場合に該当するかで決まります。
そこで、➀➁③の用語が何を指すかが問題となりますね

宅地とは

何が「宅地」に該当するかは、用途地域の内と外で分けて考えていく必要があります。

宅地の定義

用途地域内 ⇒ 現在、「道路・公園・河川・水路」に利用されている土地を除く、全ての土地

用途地域外 ⇒ 「現在、建物が建っている土地」および「将来、建物を建てる目的で取引される土地」

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これを表にすると以下のようになります
➀現在、建物が建っている土地 ➁将来、建物を建てる目的で取引される土地 ③左記以外の土地(更地・農地等) ④現在、「道路・公園・河川・水路」に利用されている土地
用途地域内 ×
用途地域外 × ×
※登記上の地目(宅地・農地・山林等)は判定に影響しません。
結局、用途地域の内か外かに関係なく、
➀現在建物が建っている土地&➁将来建物を建てる目的で取引される土地  ⇒ 〇 宅地に該当
④現在「道路・公園・河川・水路」に利用されている土地  ⇒ × 宅地に該当しない

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結局、用途地域の内か外かを気にしないといけないのは、③の場合だけです。
用途地域内の更地⇒宅地
用途地域外の更地⇒宅地ではない

 

【過去問〇×チェック】
都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条1号に規定する宅地に該当する(27-26-1)
解答 〇
工業専用地域ということは用途地域内の土地になります。したがって、現に道路・公園・河川・広場・水路に使用されていなければ、「宅地」に該当する。本肢は表の③に該当する土地です

建物とは

建物には、住居・店舗・事務所・倉庫・工場など、どのような用途のものでも、屋根・柱・壁を備えているものであれば含まれます。

マンションのような共同住宅では、1つ1つの部屋を建物として扱います。

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共有会員制のリゾートクラブ会員権(リゾート施設の所有権を会員が共有するもの)も宅建業の対象となる「宅地・建物」に含まれます

 

【過去問〇×チェック】
Dが共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Dは免許を受ける必要はない(17-30-3)
解答 ×
共有会員制のリゾート会員権は、「宅地・建物」に該当する。したがって、Dは宅建業の免許が必要である

取引とは

「取引」とは、売買・交換を自ら行い、または売買・交換の代理・媒介をすることおよび貸借の代理・媒介をすることを指します。

「取引」の定義
売買・交換については、代理・媒介として行うものだけでなく、自ら行うものも含まれます。
一方、貸借については、代理・媒介として行うものだけを含み、自ら行うものは含まれません。

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これを表にすると以下のようになります
売買 交換 貸借
自ら行う ×
代理して行う
媒介する
「自ら行う売買」が取引に含まれるということは、土地の所有者が、自己所有の土地を売却することは「取引」に該当し、次の「業」に該当すれば、免許が必要
「自ら行う賃貸」が取引に含まれないということは、賃貸マンション経営を行うことは「取引」に該当せず、免許は不要

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自ら賃貸する行為は、宅建業に該当せず、免許不要!
これは頻出知識!必ず覚えておこう!
転貸(又貸し〉することも「賃貸」に含まれるぞ
【過去問〇×チェック】
A社が所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。このA社の行為には免許を要する。(30-41-1)
解答 ×
自ら賃貸する行為は、「取引」には該当しないので、免許不要

 

業とは

業として行うとは、不特定多数の者を相手として、反復継続して取引を行うことをいいます。

業として行うに該当するか
自社所有地を区割りして不特定多数の者を相手に分譲 〇 (該当する)
自社所有地を一括して売却 × (該当しない)
自社の従業員のみを対象に自社所有地を分譲 × (該当しない
国等の宅建業の適用を受けない者のみから反復継続して宅地を購入 〇 (該当する)

ある会社がその会社の従業員のみを対象に自己所有地を区画分けして分譲するような場合は、相手がその会社の従業員のみに特定されているので、「業」には該当せず、免許は不要になります。

土地の所有者が、自己所有の土地を一括して売却する行為は、一回だけの行為であり、反復継続した行為ではなくので、「業」には該当しません。したがって、免許は不要です。

【過去問〇×チェック】
Eが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業の適用がない者に限られているときは、Eは免許を受ける必要はない。(26-26-ウ)
解答 ×
「売主が国その他宅地建物取引業の適用がない者」に限られていても、「不特定多数の者」を相手にしていることになる。

宅建業に該当しても免許不要のケース

「宅地」・「建物」に関する「取引」を「業」として行う場合、原則として、宅建業の免許が必要です。

ただし、例外もあります。
例えば、国や地方公共団体は、そもそも宅建業法の適用対象ではありません。

したがって、国や地方公共団体は免許を受けずに、宅建業に該当する行為を行うことができます。

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宅建業に該当する場合でも免許不要なのは、以下の3ケースです。
原則 宅建業を行うためには、免許が必要
例外 宅建業を行う場合でも以下の場合は、免許不要

  1. 国や地方公共団体、独立行政法人、都市再生機構、地方住宅供給公社等
  2. 信託会社・信託銀行
  3. みなし宅建業者

➀はそもそも宅建業法の適用対象ではない主体です。

➁信託業法に基づく内閣総理大臣の免許を受けた信託会社・信託銀行は、国土交通大臣に届け出ることで国土交通大臣免許を受けたものとみなされます。したがって、宅建業の免許を受ける必要はありません。ただし、免許以外の宅建業法の規定(例えば営業保証金の規定等)は適用されます。

③みなし宅建業者は、免許が失効した者が免許失効前に行った取引について、その取引を結了する目的の範囲内においては宅建業者とみなされ、宅建業の免許がなくても宅建業を行えます。

  • 死亡した宅建業者の相続人
  • 合併によって消滅した宅建業者の合併後の法人
  • 免許を取り消された宅建業者
  • 廃業した宅建業者
  • 免許の効力がなくなった宅建業者
【過去問〇×チェック】
宅地建物取引業者であるDが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
解答〇
Dの宅建業の免許は、合併してもEに承継されることはない。しかし、合併により消滅する法人Dが合併消滅の前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内では、Eは宅建業者とみなされる。
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