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【宅建業法】免許1 宅建業の免許ってどういう場合に必要?

宅建業の免許

宅地建物取引業法(宅建業法)とは、宅地建物取引業(宅建業)に適用される法律です。

では、宅地建物取引業(宅建業)とは何でしょうか?

宅地建物取引業(宅建業)とは、「宅地」・「建物」に関する「取引」を「業」として行うことをいいます。
そして、宅地建物取引業(宅建業)を行うためには免許が必要になります。

言葉の意味(定義)

宅地とは

何が「宅地」に該当するかは、用途地域の内と外で分けて考えていく必要があります。

宅地の定義

用地地域内 ⇒ 現在、「道路・公園・河川・水路」に利用されている土地を除く、全ての土地

用途地域外 ⇒ 「現在、建物が建っている土地」および「将来、建物を建てる目的で取引される土地」

現在、建物が建っている土地 将来、建物を建てる目的で取引される土地 左記以外の土地(更地・農地等) 現在、「道路・公園・河川・水路」に利用されている土地
用途地域内 ×
用途地域外 × ×

 

建物とは

建物には、住居・店舗・事務所・倉庫・工場など、どのような用途のものでも、屋根・柱・壁を備えているものであれば含まれます。

マンションのような共同住宅では、1つ1つの部屋を建物として扱います。

取引とは

ここで取引とは、売買・交換および貸借の代理・媒介を指します。
売買・交換については、代理・媒介として行うものだけでなく、自ら行うものも含まれます。
一方、貸借については、代理・媒介として行うものだけを含み、自ら行うものは含まれません。

売買 交換 貸借
自ら行う ×
代理して行う
媒介する

「自ら行う」とは、自分が売買や賃貸の当事者となることです。
「代理」は、当事者の代わりに行うこと、「媒介」は、当事者の間に入って契約等が成立するように仲介をすることです(一般には、「仲介」と表現されることが多いです)。

「自ら行う賃貸」が取引に含まれないということは、自分が賃貸人となって、貸しビル業を営んだり、賃貸マンション経営などを行うことは、宅建業には該当せず、免許は不要ということになります。

「自ら行う売買」が取引に含まれるということは、土地の所有者が、自己所有の土地を売却することは「取引」に該当し、次の「業」に該当すれば、免許が必要になるということです。

業とは

業として行うとは、不特定多数の者を相手として、反復継続して取引を行うことをいいます。

自社の従業員のみを対象に自社所有地を分譲する場合は、相手に「特定性」があるので「業」には該当しません。したがって、免許は不要です。

一方、所有者が自己所有の土地を一括して売却する行為は、一回だけの行為であり、「反復継続性」がないので「業」には該当しません。したがって、免許は不要です。

免許の要否

「宅地」・「建物」に関する「取引」を「業」として行う場合、原則として、宅建業の免許が必要ですが、例外があります。

国や地方公共団体が宅建業に当たる行為をするためには免許は不要になっています。なぜなら、国や地方公共団体は宅建業法の適用対象ではないからです。

したがって、国や地方公共団体は免許を受けずに、宅建業に該当する行為を行うことができます。

宅建業の免許がなくても宅建業を該当する行為を行える者

  1. 国や地方公共団体、独立行政法人、都市再生機構、地方住宅供給公社等
  2. 信託会社・信託銀行
  3. みなし宅建業者(免許失効後、失効前に行った取引を完了させる範囲内で行う行為で宅建業を行える者)

 

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