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宅建合格のための精選問題集【宅建業法➀】免許制度

免許の要否を問う問題

2014年問題26

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
2 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
3 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
4 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

正解
解説
1 × 農協協同組合は、地方公共団体や地方住宅供給公社等と異なり、適用除外の対象ではないので、免許が必要である。
2 × 自ら貸借する行為も転貸行為も「取引」には該当せず、免許は不要である。
3 × 破産管財人が破産財団の換価のために行う行為は「業」に該当しないが、その媒介を行う者は免許が必要である。
4 ○ 信託会社は、国土交通大臣に届け出るだけで宅建業が営める。宅建業の免許は不要。

2018年問題41

問題

次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。

1 A社は、所有する土地を 10 区画にほぽ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。
2 B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。
3 C 社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。
4 D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。

正解
解説
1× 自ら賃貸することは「取引」に該当せず、免許不要。
2× 自ら賃貸することは「取引」に該当せず、免許不要。
3〇 「入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結」は「取引」に該当し、免許が必要
4× 建設の請負を行う行為は「取引」に該当せず、免許不要

  

免許の基準(欠格要件)についての問題

2010年問題27

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 法人Aの役員のうちに、破産手続開始の決定がなされた後、復権を得てから5年を経過しない者がいる場合、Aは、免許を受けることができない。

2 法人Bの役員のうちに、宅地建物取引業法の違反したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Bは、免許を受けることができない。

3 法人Cの役員のうちに、刑法第204条(傷害)の罪を犯し懲役1年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を経過したが、その経過した日から5年を経過しない者がいる場合、Cは、免許を受けることができない。

4 法人Dの役員のうちに、道路交通法の規定に違反したことにより、科料に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、Dは、免許を受けることができない。

正解
解説

1 × 役員が免許の欠格要件に該当する場合、その法人も免許を受けることはできない。しかし、破産手続開始の決定がなされた場合でも復権を得ていれば免許の欠格要件には該当しない。A5年を待つことなく、免許を受けることができる。

2 ○ 宅建業法違反の罪により罰金刑に処せられた者は刑の執行が終わってから5年間は欠格要件に該当する。したがって、5年を経過しなければその者が取締役である法人Bも免許を受けることができない。

3 × 執行猶予期間が無事満了すれば、刑の宣告自体がなかったことになるので、満了すれば欠格要件には該当しなくなる。したがって、C社は、満了後5年が経過しなくても免許を受けることができる。

4 × 科料に処せられたにすぎない場合、罪の内容にかかわらず欠格要件に該当することはない。道路交通法違反の罪の場合、懲役刑に処せられない限り欠格要件には該当しない。

 

2012年問題26

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 免許を受けようとするA社に、刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年(執行猶予2年)の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了の日から5年を経過していなくとも、A社は免許を受けることができる。

2 免許を受けようとするB社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、B社は免許を受けることができる。

3 免許を受けようとするC社に、刑法第208条(暴行)の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、C社は免許を受けることができない。

4 免許を受けようとするD社に、刑法第209条(過失傷害)の罪により科料の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、D社は免許を受けることができない。

正解
解説

1 ○ 執行猶予期間が無事満了すれば、刑の宣告自体がなかったことになるので、満了すれば欠格者ではなくなる。したがって、その者が役員として在籍しているA社は免許を受けることができる。

2 × 現場助勢罪で罰金以上の刑に処せられた者は刑の執行が終わってから5年間は免許の欠格者であり、その者が役員として在籍しているB社は免許を受けることはできない。役員には非常勤役員も含まれることに注意。

3 × 暴行罪を犯して欠格者になるのは罰金刑以上の場合である。拘留の刑は罰金刑より軽い刑であり、欠格要件に該当しない。したがって、C社は免許を受けることができる。

4 × 科料に処せられたにすぎない場合、罪の内容にかかわらず欠格要件に該当することはない。したがって、D社は免許を受けることができる。

 

2013年問題26

問題

宅地建物取引業の免許(以下この間において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者A社の代表取締役が、道路交通法違反により罰金の刑に処せられたとしても、A社の免許は取り消されることはない。

2 宅地建物取引業者B社の使用人で、あって、B社の宅地建物取引業を行う支店の代表者が、刑法第222条(脅迫)の罪により罰金の刑に処せられたとしても、B社の免許は取り消されることはない。

3 宅地建物取引業者C社の非常勤役員が、刑法第208条の3 (凶器準備集合及び結集)の罪により罰金の刑に処せられたとしても、C杜の免許は取り消されることはない。

4 宅地建物取引業者D社の代表取締役が、法人税法違反により懲役の刑に処せられたとしても、執行猶予が付されれば、D社の免許は取り消されることはない。 

正解
解説

1 ○ 道路交通法違反により罰金の刑に処せられたことは免許の欠格要件に該当しない。したがって、A社の免許は取り消されることはない。

2 × 脅迫罪で罰金刑に処せられることは免許の欠格要件に該当し、政令で定める使用人がこれに該当すると法人の宅建業の免許は取り消される。宅建業を行う支店の代表者であることは政令で定める使用人に該当すると考えられるので、B社の免許は取り消される。

3 × 凶器準備集合及び結集)の罪により罰金の刑に処せられたことは免許の欠格要件に該当し、役員が欠格者になると法人の宅建業の免許は取り消される。非常勤役員も役員であることに変わりはないので、C社の免許は取り消される。

4 × 罪の内容に関係なく、懲役刑に処せられることは欠格要件に該当する。執行猶予が付されていても懲役刑に処せられたことに変わりはないので、その者が代表取締役となっているD社の免許は取り消される。

 

2015年問題27

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 

1 A社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日50日前にA社の取締役を退任したBは、当該消滅の日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

2 C社の政令で定める使用人Dは、刑法第234条(威力業務妨害)の罪により、懲役1 年、執行猶予2年の刑に処せられた後、 C社を退任し、新たにE社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてE社が免許を申請しても、Dの執行猶予期間が満了していなければ、E社は免許を受けることができない。

3 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるFの法定代理人であるGが、刑法第247条(背任)の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から5年を経過していなければ、Fは免許を受けることができない。

4 H社の取締役 I が、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第1項第3号の規定に該当することにより、H社の免許は取り消された。その後、Iは退任したが、当該取消しの日から5年を経過しなければ、H社は免許を受けることができない。 

正解
解説

1 〇 法人の宅建業者が不正の手段により免許取得として免許の取消処分に係る聴聞が行われることとなり、その公示日から処分がされるまでの間に合併により消滅した場合において、合併に相当の理由がなかったときは、聴聞の公示日から60日以内に役員だった者(B)も欠格要件に該当し、合併消滅日から5年間免許を受けることができない。

2 〇 政令で定める使用人が免許の欠格要件に該当する場合、その者を雇用している会社は免許を受けることができない。Dは執行猶予付きとはいえ懲役刑に処せられており、欠格者であるので、執行猶予期間が満了するまではE社は免許を受けることはできない。

3 〇 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が免許を受ける場合、その法定代理人が欠格者でないかも問題となる。法定代理人Gは背任罪で罰金刑に処せられており、欠格要件に該当している。したがって、Gの刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ未成年者Fは免許を受けることができない。

4 × 一定の事由により免許の取消処分を受けた者は取消しの日から5年を経過していないと免許を受けることができないが、役員が指定暴力団員に該当することを理由とした免許の取消処分は、この一定の事由に該当しない。当該役員Iが免許申請当時すでに退任していればH社は免許を受けることができる。

免許制度の複合的な問題

2012年問題27

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30 日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

2 Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。

3 Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。

4 G社(甲県知事免許)は、H社(国士交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。

正解
解説

1〇 (111項本文・1号) 「知った日」から起算されることに注意!
2× Cは自ら賃貸しており、「取引」に該当しないので免許不要。
3× 自ら行う貸借(転貸も含まれる)は取引に該当しない。したがって、EFともに免許不要。
4× 届け出義務者は、存続会社(H社)の代表役員ではなく、消滅会社(G社)の代表役員であって者である。

 

2013年問題43

問題

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県所在の物件を取引する場合、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。

2 宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、乙県知事から指示処分を受けたときは、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

3 免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。

4 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、宅地建物取引業法の規定に違反し罰金の刑に処せられていなくても、免許を受けることができない。

正解
解説

1× 甲県知事免許で全国において宅建業を営める。乙県に事務所を設置しない限り、国土交通大臣への免許換え申請は不要。

2× 免許権者ではない都道府県知事から指示処分を受けた場合、宅建業者には、免許権者たる都道府県知事に届け出る義務はない。この場合、乙県知事が甲県知事に通知を行う必要がある。

3× 政令で定める使用人が免許の欠格要件に該当する場合、当該法人も宅建業の免許を受けることができない。

4〇 懲役刑に処され、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、免許の欠格要件に該当する。そして、政令で定める使用人が免許の欠格要件に該当する場合、当該法人も宅建業の免許を受けることができない

 

2016年問題35

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 個人である宅地建物取引業者A (甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。

2 法人である宅地建物取引業者B (乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。

3 法人である宅地建物取引業者 C (国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から 30 日以内に、C を代表する役員 D は、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。

4 個人である宅地建物取引業者E (丙県知事免許)が死亡した場合、E の一般承継人F がその旨を丙県知事に届け出た後であっても、F は、E が生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

正解
解説

1× 免許の有効期間が満了し、免許が失効した場合、免許証の返納をする必要がない。

2× 業務停止中であっても免許の更新は可能

3× 破産手続開始の決定があった場合の届出義務者は「破産管財人」。法人の代表役員ではない。

4〇 相続人は死亡した宅建業者が生前に行った取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者とみなされ、宅建業を行うことができる。

 

2016年問題37 

問題

宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記 述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア 宅地建物取引業者A (甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、 A は、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。

  宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、 Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。

ウ Cが免許の申請前 5 年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。

エ 宅地建物取引業者D (甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、 Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35 条に規定する重要事項を記載した書面及び法第 37 条の規定により交付すべき書面を交付することができない。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

正解
2
解説

ア× 免許換えを怠っていることは、必要的免許取消し事由。したがって、知事は免許を取り消さなければならない。

イ〇 免許の有効期間が満了し免許が失効しても、失効前に締結された契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅建業者とみなされ、宅建業を行うことができる。

ウ〇 免許の申請前 5 年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は免許を受けることができない。

エ× 現時点では甲県知事免許を受けた宅建業者であり、甲県知事免許業者として、書面等を出すことができる。

 

2018年問題36

問題

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。

2 甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B (甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

3 宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。

4 いずれも宅地建物取引士ではないDEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。

正解
解説

1× 有効期間満了日の90日前から30日前までの間に免許更新の申請をしたにもかかわらず、期間満了後も処分がされない場合、処分がされるまでの間、従前の免許は有効である。

2× 甲県知事免許で(事務所を設置しない限り)全国どこでも宅建業が営める。したがって、国土大臣免許に免許換えを申請する必要はない。

3〇 罪に種類に関係なく、懲役刑に処せられて、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合は、免許の欠格要件に該当する。したがって、免許を受けることはできない。

4× 法人の役員は宅建業者名簿の登載事項であり、変更が生じた場合は、常勤・非常勤の別なく、30日以内に役員変更を免許権者に届け出る必要がある。非常勤のEについても届出が必要。

 

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